土地增值稅清算一直是個大的話題，也是一個比較復雜的涉稅問題，利息支出對于房地產企業(yè)而言也是一筆大的開支。
那么，土地增值稅清算時，利息支出到底要如何扣除對企業(yè)更有利呢?
案例
土地增值稅清算時，利息支出如何扣除對企業(yè)更有利?
某房地產企業(yè)開發(fā)的一處房地產項目，取得土地使用權支付金額1.5億元，開發(fā)該項目發(fā)生開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本1億元，發(fā)生銷售費用0.15億、管理費用0.1億元、財務費用0.2億元(直接向金融機構支付的利息)。
那么，這些費用，在進行土地增值稅清算時，到底該如何列支呢?
政策依據(jù)
根據(jù)《土地增值稅實施細則》第七條第(三)項規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發(fā)費用)，是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。
其他房地產開發(fā)費用，按1、取得土地使用權所支付的金額;2、開發(fā)土地的成本、費用，項目規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條1、取得土地使用權所支付的金額;2、開發(fā)土地的成本、費用，項目規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
政策解析
通過對以上政策及發(fā)生費用的分析，我們得出如下籌劃結論：
1.銷售費用、管理費用實際累計發(fā)生0.25億元，根據(jù)政策規(guī)定，限額內可扣除費用為2.5億元×5%=0.125億元;
2.利息支出:
(1)如果按政策規(guī)定，限額內可扣除費用為2.5億元×5%=0.125億元;
(2)如果能夠提供金融機構支付明證，則按實際發(fā)生利息0.2億元據(jù)實列支;
3.與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用，采用的是“計算扣除”，而非“限額內據(jù)實扣除”。
也就是說，房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用按取得土地使用權所支付的金額與開發(fā)土地的成本、費用項目規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除。至于企業(yè)實際發(fā)生多少?所發(fā)生的費用是否符合費用列支規(guī)定，在進行土地增值稅清算時，稅務不會過多核實。
當然，在企業(yè)所得稅費用扣除時，卻沒有這個規(guī)定。
4.與房地產開發(fā)項目有關的利息費用，如果是支付給金融機構，可以據(jù)實列支。也就是說，實際發(fā)生的利息費用，可以超過“按取得土地使用權所支付的金額與開發(fā)土地的成本、費用項目規(guī)定計算的金額之和的5%”扣除。
如果利息費用，不是支付給金融機構的，而是自有資金或關聯(lián)企業(yè)借款，那么就按取得土地使用權所支付的金額與開發(fā)土地的成本、費用項目規(guī)定計算的金額之和的5%內計算扣除，至于企業(yè)實際發(fā)生多少?所發(fā)生的費用是否符合費用列支規(guī)定，在進行土地增值稅清算時，稅務也不會過多核實。
當然，在企業(yè)所得稅費用扣除時，也沒有這個規(guī)定。
