房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)無論是開發(fā)住宅還是純商業(yè)綜合體，商業(yè)部分或者銷售、或者自持，均不同程度涉及各種稅費(fèi)，下面就商業(yè)部分幾種模式需要繳納哪幾種稅費(fèi)進(jìn)行分析：
第一類、房地產(chǎn)開發(fā)公司自行銷售;
1.增值稅
2.土地增值稅(三分法或兩分法，屬于非普通住宅或其他，無法享受普通住宅增值率低于20%免稅優(yōu)惠政策)
3.城建稅以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為7%(城市)
4.教育費(fèi)附加以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為3%
5.地方教育費(fèi)附加以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為2%
6.印花稅：萬分之五
7.企業(yè)所得稅
第二類、房地產(chǎn)開發(fā)公司自持物業(yè)，自用自營的模式;
1.增值稅：不交納。
2.城市建設(shè)維護(hù)稅：不交納。
3.教育費(fèi)附加稅：不交納。
4.地方教育費(fèi)附加稅：不交納。
5.房產(chǎn)稅：年應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-(10%~30%)]×1.2%。
房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。
6.土地使用稅：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額
第三類、房地產(chǎn)開發(fā)公司自持商業(yè)，自行出租的模式;
1.增值稅分三種情況：
一般納稅人
老項(xiàng)目：可選擇簡易5%法律依據(jù)：財(cái)稅[2016]68號(hào)
新項(xiàng)目：一般計(jì)稅9%(2019年4月1日起)法律依據(jù)：財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)財(cái)稅[2016]68號(hào)
小規(guī)模無限定簡易計(jì)稅5%法律依據(jù)：財(cái)稅[2016]68號(hào)
2.城市建設(shè)維護(hù)稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為7%(城市)
3.教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為3%
4.地方教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為2%
5.房產(chǎn)稅：年應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=租金收入×12%(深圳只按從價(jià)計(jì)征)
6.土地使用稅：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額
7.印花稅：合同價(jià)款的千分之一繳納。
8.企業(yè)所得稅：租金并入當(dāng)期應(yīng)納所得額計(jì)算納稅。
第四類、房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)，交由商業(yè)運(yùn)營公司管理的模式,分三種情況;
(一)委托商業(yè)運(yùn)營公司出租，并向商業(yè)運(yùn)營公司支付管理費(fèi)的模式：
1.增值稅分三種情況：
一般納稅人
老項(xiàng)目：可選擇簡易5%法律依據(jù)：財(cái)稅[2016]68號(hào)
新項(xiàng)目：一般計(jì)稅9%(2019年4月1日起)法律依據(jù)：財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)財(cái)稅[2016]68號(hào)
小規(guī)模無限定簡易計(jì)稅5%法律依據(jù)：財(cái)稅[2016]68號(hào)
2.城市建設(shè)維護(hù)稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為7%(城市)
3.教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為3%
4.地方教育附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為2%
5.房產(chǎn)稅：年應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=租金收入×12%(深圳只按從價(jià)計(jì)征)
6.土地使用稅：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額
7.印花稅：合同價(jià)款的千分之一繳納。
8.企業(yè)所得稅：租金并入當(dāng)期應(yīng)納所得額計(jì)算納稅。
(二)委托商業(yè)運(yùn)營公司出租，并向商業(yè)運(yùn)營公司支付管理費(fèi)的模式：
1.開發(fā)公司涉稅如下：
(1)增值稅分三種情況：
一般納稅人
老項(xiàng)目：可選擇簡易5%法律依據(jù)：財(cái)稅[2016]68號(hào)
新項(xiàng)目：一般計(jì)稅9%(2019年4月1日起)法律依據(jù)：財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)財(cái)稅[2016]68號(hào)
小規(guī)模無限定簡易計(jì)稅5%法律依據(jù)：財(cái)稅[2016]68號(hào)
(2)城市建設(shè)維護(hù)稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為7%(城市)
(3)教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為3%
(4)地方教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為2%
(5)房產(chǎn)稅：年應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=租金收入×12%(深圳只按從價(jià)計(jì)征)
(6)土地使用稅：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額
(7)印花稅：合同價(jià)款的千分之一繳納。
(8)企業(yè)所得稅：租金并入當(dāng)期應(yīng)納所得額計(jì)算納稅。
2.商業(yè)運(yùn)營公司涉稅：
商業(yè)運(yùn)營公司代開發(fā)公司出租物業(yè)(以商業(yè)為例)，向開發(fā)公司開具發(fā)票并收取中介服務(wù)費(fèi)，按商務(wù)輔助服務(wù)--經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)納稅。商業(yè)運(yùn)營公司如為一般納稅人稅率為6%，如為小規(guī)模納稅人征收率為3%。
(三)出租給商業(yè)運(yùn)營公司，由商業(yè)運(yùn)營公司經(jīng)營的模式：
1.開發(fā)公司涉稅如下：
(1)增值稅分三種情況：
一般納稅人
老項(xiàng)目：可選擇簡易5%法律依據(jù)：財(cái)稅[2016]68號(hào)
新項(xiàng)目：一般計(jì)稅9%(2019年4月1日起)法律依據(jù)：財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)財(cái)稅[2016]68號(hào)
小規(guī)模無限定簡易計(jì)稅5%法律依據(jù)：財(cái)稅[2016]68號(hào)
(2)城市建設(shè)維護(hù)稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為7%(城市)
(3)教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為3%
(4)地方教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為2%
(5)房產(chǎn)稅：年應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=租金收入×12%。
(6)土地使用稅：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額
(7)印花稅：合同價(jià)款的千分之一繳納。
(8)企業(yè)所得稅：租金并入當(dāng)期應(yīng)納所得額計(jì)算納稅。
2.商業(yè)運(yùn)營公司再出租涉稅：
(1)增值稅分三種情況：
一般納稅人
老項(xiàng)目：可選擇簡易5%法律依據(jù)：財(cái)稅[2016]68號(hào)
新項(xiàng)目：一般計(jì)稅9%(2019年4月1日起)法律依據(jù)：財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)財(cái)稅[2016]68號(hào)
小規(guī)模無限定簡易計(jì)稅5%法律依據(jù)：財(cái)稅[2016]68號(hào)
(2)城市建設(shè)維護(hù)稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為7%(城市)
(3)教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為3%
(4)地方教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為2%
(5)土地使用稅：
應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額
(6)印花稅：合同價(jià)款的千分之一繳納。
(7)企業(yè)所得稅：租金并入當(dāng)期應(yīng)納所得額計(jì)算納稅。
此模式比房地產(chǎn)公司直接對(duì)外出租，就房產(chǎn)稅而言有所降低;但就增值稅而言，一般納稅人的商業(yè)運(yùn)營公司租入房地產(chǎn)企業(yè)自持物業(yè)(商業(yè))的租賃時(shí)點(diǎn)，應(yīng)注意把握在2016年4月30日前，再出租才可能選擇簡易計(jì)稅方法按5%交納增值稅;否則按一般計(jì)稅方法9%交納增值稅。
房地產(chǎn)出租自持物業(yè)是以新老項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，選擇增值稅計(jì)稅方法的;商業(yè)運(yùn)營運(yùn)租入資產(chǎn)再出租，則以租入的時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)，選擇增值稅計(jì)稅方法的。
(四)將自持商業(yè)，投資給商業(yè)運(yùn)營公司(以房地產(chǎn)全資子公司為例)，由商業(yè)運(yùn)營公司經(jīng)營的模式：
1.開發(fā)公司涉稅如下：
(1)增值稅分三種情況：
老項(xiàng)目：可選擇簡易5%法律依據(jù)：財(cái)稅[2016]68號(hào)
新項(xiàng)目：一般計(jì)稅9%(2019年4月1日起)法律依據(jù)：財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)財(cái)稅[2016]68號(hào)
小規(guī)模無限定簡易計(jì)稅5%法律依據(jù)：財(cái)稅[2016]68號(hào)
(2)城市建設(shè)維護(hù)稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為7%(城市)
(3)教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為3%
(4)地方教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為2%
(5)印花稅：合同價(jià)款的萬分之五繳納。
(6)土地增值稅：以對(duì)應(yīng)增值率計(jì)算交納。
(7)企業(yè)所得稅：如符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于資產(chǎn)(股權(quán))劃轉(zhuǎn)企業(yè)所得稅征管問題的公告》2015年第40號(hào)公告的條件，可免企業(yè)所得稅，需向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)批。
2.商業(yè)運(yùn)營公司涉稅：
(1)接受投入環(huán)節(jié)
①商業(yè)運(yùn)營公司需按萬分之五交印花稅。商業(yè)運(yùn)營公司如能符合《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》財(cái)稅〔2015〕37號(hào)的條件，可免交契稅，需報(bào)稅務(wù)部門審批。
②商業(yè)運(yùn)營公司在5月1日后，從采用一般計(jì)稅方法交納增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入不動(dòng)產(chǎn)，取得增值稅專用發(fā)票，按11%稅率分兩年抵扣增值稅;從采用簡易計(jì)稅方法交納增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入不動(dòng)產(chǎn)，取得增值稅專用發(fā)票，按5%稅率或征收率分兩年抵扣增值稅。(注意：財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)規(guī)定：納稅人取得不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅額不再分2年抵扣。此前按照上述規(guī)定尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，可自2019年4月稅款所屬期起從銷項(xiàng)稅額中抵扣。)
(2)接受投入后再出租環(huán)節(jié)
①增值稅分三種情況：
老項(xiàng)目：可選擇簡易5%法律依據(jù)：財(cái)稅[2016]68號(hào)
新項(xiàng)目：一般計(jì)稅9%(2019年4月1日起)法律依據(jù)：財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)財(cái)稅[2016]68號(hào)
小規(guī)模無限定簡易計(jì)稅5%法律依據(jù)：財(cái)稅[2016]68號(hào)
②城市建設(shè)維護(hù)稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為7%(城市)
③教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為3%
④地方教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為2%
⑤土地使用稅：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額
⑥印花稅：合同價(jià)款的千分之一繳納。
⑦房產(chǎn)稅：年應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=租金價(jià)值×12%。
⑧土地使用稅：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額
⑨企業(yè)所得稅：租金并入當(dāng)期應(yīng)納所得額計(jì)算納稅。
以上是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持商業(yè)的主要運(yùn)營模式，不同的模式納稅方式及所承擔(dān)的稅負(fù)不同，有的在某一環(huán)節(jié)減少某一種稅負(fù)，綜合稅負(fù)未必降低，還要把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商業(yè)運(yùn)營公司統(tǒng)一起來，進(jìn)行整體稅負(fù)測算，進(jìn)行分析比較，結(jié)合企業(yè)最想達(dá)到的目標(biāo)，是節(jié)稅為第一目標(biāo)?還是現(xiàn)金流為第一目標(biāo)?是考慮資產(chǎn)后續(xù)靈活處置為第一目標(biāo)?沒有絕對(duì)最完美的籌劃方案，只有選擇企業(yè)主要需求的籌劃方案才是最合適的。
2008年10月之前的解答——
房地產(chǎn)開發(fā)公司小區(qū)會(huì)所涉稅問題
問題：房地產(chǎn)開發(fā)公司在所建小區(qū)內(nèi)單獨(dú)建設(shè)了會(huì)所供業(yè)戶免費(fèi)使用，目前暫沒辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。會(huì)所在建設(shè)中沒有單獨(dú)核算成本，與商品房共同分?jǐn)偝杀荆F(xiàn)在開發(fā)產(chǎn)品科目核算。問依目前情況會(huì)所是否需要交納房產(chǎn)稅、土地使用稅?將來無償交出后，在會(huì)計(jì)核算上減少開發(fā)產(chǎn)品同時(shí)對(duì)應(yīng)的科目應(yīng)該是什么，以前年度損益調(diào)整或利潤分配對(duì)否?這一環(huán)節(jié)涉及營業(yè)稅嗎?另外在計(jì)算土地使用稅時(shí)是否包含人防設(shè)施——地下室的面積?
答復(fù)：流轉(zhuǎn)稅管理處：房地產(chǎn)開發(fā)公司無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)征收營業(yè)稅，稅率5%.
財(cái)產(chǎn)與行為稅管理處：對(duì)開發(fā)商建設(shè)的供住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主免費(fèi)使用的會(huì)所用房是否征收房產(chǎn)稅和土地使用稅問題，我們正在請(qǐng)示國家稅務(wù)總局，在總局明確前可暫不征收。
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地計(jì)算土地使用稅時(shí)，可售房屋建筑面積面積和已售房屋建筑面積均不含地下室部分。
企業(yè)所得稅管理處：依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號(hào))的規(guī)定，你公司在所建小區(qū)內(nèi)單獨(dú)建設(shè)的會(huì)所，如屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用應(yīng)根據(jù)開發(fā)成本對(duì)象完工和銷售情況進(jìn)行分?jǐn)?，結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本。具體賬務(wù)處理建議向財(cái)政相關(guān)部門進(jìn)行咨詢。
