近幾年，“限地價(jià)競(jìng)配建”的情況越來(lái)越多，相關(guān)的稅務(wù)問(wèn)題隨著項(xiàng)目不斷推進(jìn)逐漸浮出水面。無(wú)償移交要不要視同銷售?視同銷售價(jià)格如何確定?應(yīng)當(dāng)如何納稅?是縈繞在財(cái)務(wù)和投拓人員心中的難題。
本篇文章嘗試去解答上述問(wèn)題，并將分析結(jié)果分為上下篇進(jìn)行闡述，上篇主要闡述配建房無(wú)償移交的涉稅事項(xiàng)。
一、增值稅
(一)按照視同銷售處理
根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文附件一第十四條規(guī)定：“下列情形視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：
(二)單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)”
因此保障房建成后無(wú)償移交政府部門，涉及到產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)視同銷售,繳納增值稅。
價(jià)格如何確定?財(cái)稅[2016]36號(hào)文同樣給出了答案。
“第四十四條納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無(wú)銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：
(一)按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
(二)按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
(三)按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=成本×(1 成本利潤(rùn)率)”
(二)不按照視同銷售處理
1、用于公益事業(yè)
根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》附件一第十四條規(guī)定：“下列情形視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：(二)單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。
因此，無(wú)償移交的配建住房，是否屬于公益事業(yè)或?yàn)榇蟊姺?wù)，是判斷其是否視同銷售的關(guān)鍵所在。但是稅法中并沒(méi)有對(duì)于此處做出詳細(xì)的解釋，因此只能從同位法或者上位法去尋求解答，好在《公益事業(yè)捐贈(zèng)法》對(duì)此做出了較為清晰的解釋“公益事業(yè)包括救助災(zāi)害、救濟(jì)貧困、扶助殘疾人等困難的社會(huì)群體和個(gè)人的活動(dòng)，教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育事業(yè)，環(huán)境保護(hù)、社會(huì)公共設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步的其他社會(huì)公共和福利事業(yè)等非營(yíng)利的事項(xiàng)?！?
像保障性住房(廉租、公祖房)、雙限房此類的配建房與上述解釋較為契合的。但是如果是人才房，其目的是當(dāng)?shù)卣疄榱苏猩桃Y、加強(qiáng)人才強(qiáng)市戰(zhàn)略服務(wù)，與公益事業(yè)或?yàn)樯鐣?huì)公眾服務(wù)的目的相差較遠(yuǎn)，實(shí)務(wù)中若想不視同銷售，存在一定的困難。
2、作為公共配套設(shè)施處理
持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為從整體上來(lái)看，配建房屬于拿地的附屬條件之一，是有償?shù)?，因此，不屬于“無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)”，從而無(wú)需財(cái)稅[2016]36號(hào)文界定的“視同銷售”，而是按照“公共配套設(shè)施”來(lái)進(jìn)行相關(guān)涉稅處理。
二、企業(yè)所得稅
(一)視同銷售，確認(rèn)收入。
根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》的規(guī)定：
“第七條企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的方法和順序?yàn)椋?
(一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定;
(二)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定;
(三)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定?！?
(二)企業(yè)所得稅對(duì)成本扣除的規(guī)定
根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào) 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》第二十七條開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：
(一)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)(或開(kāi)發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。
(三)按照公配處理
收入端無(wú)需視同銷售，成本端按照“公共配套設(shè)施處理”
第十七條企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
(一)屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
(二)屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。
三、土地增值稅
(一)視同銷售，確認(rèn)收入。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))的規(guī)定：
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;
2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。”
(二)土地增值稅清算中扣除項(xiàng)目的處理
1、作為土地取得的對(duì)價(jià)，在計(jì)算土增時(shí)扣除，并可以加計(jì)。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定：
第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：
(一)取得土地的使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
(二)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用?！?
2、作為公共配套設(shè)施，計(jì)算土增時(shí)扣除，并可以加計(jì)。
收入端無(wú)需視同銷售，成本端按照“公共配套設(shè)施處理”
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))的規(guī)定：(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;
2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除;
3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
四、契稅的處理
契稅的處理爭(zhēng)議較小，因配建保障房作為土地出讓的條件之一，因此配建保障房的建設(shè)成本應(yīng)計(jì)入拿地成本中，作為契稅的計(jì)稅依據(jù)。
五、有償移交的涉稅風(fēng)險(xiǎn)
在實(shí)際情況中，有不少地區(qū)是當(dāng)?shù)卣块T以成本價(jià)上浮一定比例進(jìn)行回購(gòu)，一般來(lái)講上浮比例為10%-20%，因此基本上在絕大多數(shù)地區(qū)，有償回購(gòu)價(jià)格都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于市場(chǎng)價(jià)格，也就是說(shuō)，對(duì)于政府部門有償回購(gòu)面臨的最大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就是存在被納稅調(diào)整收入的風(fēng)險(xiǎn)，但是，由于政府回購(gòu)保障房的價(jià)格在拿地時(shí)就會(huì)在土地出讓合同中進(jìn)行約定，如果將此行為認(rèn)定為“價(jià)格偏低且無(wú)正當(dāng)理由”多數(shù)情況是站不住腳的。
六、紅線外配建保障房
大多數(shù)的配建保障房，均是在項(xiàng)目紅線之內(nèi)，按照上述方式處理即可。但是也不乏紅線外配建的情況，這也就回到了老生常談的問(wèn)題，紅線外支出能否并入清算項(xiàng)目之中。目前各地的執(zhí)行口徑并不相同，允許和不允許扣除的都有。
例如廣西就是允許扣除，2018年出臺(tái)的《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法（試行）》規(guī)定：“其中納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)政府要求承擔(dān)的紅線外道路、橋梁等市政建設(shè)支出，提供與本項(xiàng)目有關(guān)的證明材料，憑合法有效的憑證據(jù)實(shí)扣除，取得的收益抵減相應(yīng)的扣除項(xiàng)目金額”
反觀山西就有明確規(guī)定不允許扣除，2014年出臺(tái)的《山西省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》規(guī)定：土地紅線外的綠化、修路、配套等支出，不得扣除。
2012年2月之前的解讀——
強(qiáng)制配建保障性住房的財(cái)稅處理
近日，路西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)國(guó)有土地公開(kāi)出讓方式，在某市拿下13338.4平方米(約合20畝)土地。出讓條件中載明此地塊容積率小于等于3.0，明確保障性住房配建要求：配建廉租住房比例不少于地上總住宅建筑面積的5%，配建公租房比例不少于地上總住宅建筑面積的5%.這個(gè)公開(kāi)的出讓條件明確了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須承擔(dān)建設(shè)保障性住房的責(zé)任。
公司有些財(cái)務(wù)人員不解，按照常理理解，建造廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房都應(yīng)該是政府的行為，作為私企、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)必須要承擔(dān)建造任務(wù)嗎?這個(gè)出讓條件中的配建要求有政策依據(jù)嗎?
強(qiáng)制配建政策出臺(tái)背景
2011年以來(lái)，各級(jí)政府相繼出臺(tái)了關(guān)于房?jī)r(jià)調(diào)控、保障性住房建設(shè)的相關(guān)規(guī)定或?qū)嵤┮庖?jiàn)。這樣從中央到地方明確了在商品房建設(shè)過(guò)程中將配建保障性住房作為拿地的前置條件、準(zhǔn)入的強(qiáng)制手段。
路西公司所在的河北省于2011年2月28日發(fā)布了《河北省人民政府關(guān)于加快保障性安居工程建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》(冀政[2011]28號(hào))，其中第四條第二款指出：要按比例強(qiáng)制配建保障性住房。把配建作為一項(xiàng)強(qiáng)制性舉措加以推行，自2011年3月1日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項(xiàng)目，須按照項(xiàng)目總建筑面積10%(5%為廉租住房、5%為公共租賃住房)以上的比例配建保障性住房，并在規(guī)劃和出讓條件中予以明確。未按規(guī)定落實(shí)配建的項(xiàng)目，不得進(jìn)行土地出讓、不得辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等手續(xù)，并依法追究有關(guān)部門及相關(guān)人員責(zé)任。
石家莊市人民政府也在2011年4月6日發(fā)布了《石家莊市人民政府關(guān)于加快保障性安居工程建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》(石政發(fā)[2011]6號(hào))，其中第五條增加保障性安居工程住房供應(yīng)規(guī)定：(一)強(qiáng)制配建保障性租賃住房。由市規(guī)劃部門牽頭，國(guó)土、住房保障部門參加，在3月底前，對(duì)2010年6月1日后取得住宅建設(shè)用地的項(xiàng)目進(jìn)行徹底清查，嚴(yán)格落實(shí)配建要求。對(duì)確有正當(dāng)理由配建有實(shí)際困難的，可通過(guò)適當(dāng)提高容積率達(dá)到配建的要求。對(duì)確已無(wú)法配建的項(xiàng)目，須經(jīng)市保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)。
2010年6月1日后新建普通商品住房項(xiàng)目按住宅總建筑面積5%的比例配建廉租住房;2011年3月1日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項(xiàng)目，須按照項(xiàng)目總建筑面積10%(5%為廉租住房、5%為公共租賃住房)以上的比例配建保障性租賃住房。配建的廉租住房無(wú)償移交政府;配建的公共租賃住房，政府按建筑安裝成本價(jià)回購(gòu)。由政府主導(dǎo)投資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目按住宅總建筑面積15%的比例配建保障性租賃住房，政府按照物價(jià)局核定的經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格回購(gòu);非政府投資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，配建的保障性租賃住房，政府按照物價(jià)局核定的經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格扣除利潤(rùn)和管理費(fèi)用后的價(jià)格回購(gòu)。城中村改造、舊城改造項(xiàng)目按規(guī)劃住宅總建筑面積扣除回遷安置面積后按5%的比例配建保障性租賃住房，政府按建筑安裝成本價(jià)回購(gòu)。建筑安裝成本價(jià)以財(cái)政局評(píng)審中心的評(píng)審價(jià)為準(zhǔn)，每年一季度前市財(cái)政評(píng)審中心要制定回購(gòu)評(píng)審價(jià)，提供給住房保障部門。強(qiáng)制配建的保障性租賃住房產(chǎn)權(quán)均歸政府所有。
未制定保障性租賃住房配建方案或方案未經(jīng)市保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組簽署審批意見(jiàn)的，市規(guī)劃、建設(shè)、房管部門不得辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等手續(xù)。
為了加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)進(jìn)度，確保完成任務(wù)，近期公開(kāi)出讓的土地中，不只是河北省幾乎各省都增加了強(qiáng)制配建保障性住房的條件。政府已經(jīng)不再是保障性住房建設(shè)唯一的投資主體了，任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司只要進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)必須配建。所以作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的財(cái)務(wù)人員有必要了解涉及保障性住房的稅收政策，按照政策規(guī)定執(zhí)行，使公司能夠享受到相應(yīng)的稅收優(yōu)惠。
相關(guān)的稅收政策
廉租房相關(guān)的稅收政策主要體現(xiàn)在《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2008]24號(hào))中。其第一條第二款規(guī)定，對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。
第四款規(guī)定，對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買人涉及的印花稅予以免征。
開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的印花稅。
公租房相關(guān)的稅收政策主要體現(xiàn)在《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅[2010]88號(hào))中。
一、對(duì)公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。
二、對(duì)公租房經(jīng)營(yíng)管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的印花稅。
所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在建造商品房時(shí)配建的公租住房和廉租住房，可免征相應(yīng)部分的土地使用稅和印花稅。免征稅額按照配建的建筑面積占總建筑面積的比例來(lái)掌握。但必須要提供政府部門出具的相關(guān)證明材料，否則無(wú)法享受免稅。
仍以上例，路西公司受讓土地面積13338.4平方米，容積率3.0，所以總建筑面積13338.4×3=40015.2平方米，其配建廉租房面積為40015.2×5%=2000.76平方米，配建公租房的面積也是2000.76平方米。假定土地使用稅年稅額標(biāo)準(zhǔn)為15元/平方米，路西公司從年初始負(fù)有納稅義務(wù)，那么路西公司一年內(nèi)應(yīng)納土地使用稅為13338.4×15×90%=180068.4元。可免稅20007.6元。
路西公司取得土地使用權(quán)要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)0.5‰繳納印花稅，簽訂建安施工合同要按照建筑安裝合同0.3‰繳納印花稅。同樣依據(jù)財(cái)稅[2008]24號(hào)和財(cái)稅[2010]88號(hào)規(guī)定，可以按照建造廉租房、公租房建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算免稅。
對(duì)于稅收政策中所說(shuō)的廉租住房、公租住房的經(jīng)營(yíng)管理單位一般是指各級(jí)政府房管局下屬的住房保障中心和某些自營(yíng)公租住房等的單位。其優(yōu)惠政策與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造過(guò)程是無(wú)關(guān)的，并且建造過(guò)程的免稅也僅限于政策規(guī)定的土地使用稅和印花稅。
會(huì)計(jì)處理
按照相關(guān)會(huì)計(jì)處理規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司核算的公共配套設(shè)施費(fèi)是指：房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自有固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。按照冀政[2011]28號(hào)和石政發(fā)[2011]6號(hào)文件，配建的廉租住房產(chǎn)權(quán)歸政府所有，建成后無(wú)償移交給政府，配建的公共租賃住房，由政府按建筑安裝成本價(jià)回購(gòu)。
所以從本質(zhì)上說(shuō)按照政府規(guī)定配建的廉租房、公租房是企業(yè)所必須承擔(dān)的一項(xiàng)責(zé)任。不管是無(wú)償移交還是按建安成本回購(gòu)，單獨(dú)的這兩部分都不可能有盈利，而且建成后所有權(quán)要完全轉(zhuǎn)移給政府，所以將配建支出作為公共配套設(shè)施費(fèi)核算比較合適。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以設(shè)置“配建廉租房”、“配建公租房”明細(xì)科目，單獨(dú)核算廉租住房、公租住房的建造支出。和建造的消防、水泵房、水塔、居委會(huì)、派出所等相同的支出原則進(jìn)行核算。如果發(fā)生的配建支出，能夠分清成本核算對(duì)象，應(yīng)直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，借記“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)——配套設(shè)施費(fèi)”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶;如果發(fā)生的配建支出，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”賬戶進(jìn)行歸集，待配套設(shè)施完工時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)(如有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本等)，分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，借記“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)——配套設(shè)施費(fèi)”賬戶，貸記“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”賬戶。
對(duì)于政府按財(cái)政評(píng)審中心評(píng)定的建筑安裝成本價(jià)回購(gòu)公租房，其支付給開(kāi)發(fā)商的回購(gòu)款，可以在實(shí)際收到時(shí)，直接沖減相應(yīng)的配套設(shè)施費(fèi)即可。
